Eiendom tilpasset næringslivets behov

Investeringer i eiendom er en langsiktig forpliktelse, hvor vi som eier og forvalter til enhver tid må tilrettelegge for leietakers vekst og utvikling. En vesentlig del av Sivas eiendomsvirksomhet består av forvaltning og utvikling av eksisterende eiendomsportefølje, tilpasset næringslivets behov. Eksempler på dette er anleggene på Andenes og Bømlo.

Årsresultat i Siva Eiendom Holding AS er på 554,7 millioner kroner, sammenlignet med 105 millioner kroner i 2020. Økningen skyldes i hovedsak en gevinst fra fusjonen av GC Rieber Eiendom AS. Her ble Siva Eiendom Holding sine aksjer i Marineholmen Forskningspark AS skutt inn som et tingsinnskudd i GC Rieber Eiendom AS, mot at Siva fikk aksjer i GC Rieber Eiendom AS. Siva Eiendom Holding AS hadde et driftsresultat på minus 19,8 millioner kroner, hvilket er en marginal forbedring fra minus 20,3 millioner kroner i 2020. Årets avkastningsberegning viser en snittavkastning siste fem år på 11,46 prosent. Dette er godt over kravet på 3,52 prosent. Det økonomiske resultatet for virksomheten vurderes som godt.

I 2021 er det gjort store investeringer i ny eiendom og større oppgraderinger av eksisterende bygningsmasse. I tillegg er det gjennomført salg av eiendommer og eierandeler.

Utleiegraden har økt fra 88 prosent i 2020, til 91 prosent i 2021. Målet er å ha fullt utleide bygg. Andelen industribygg har gått ned fra 42 prosent i 2020, til 34 prosent i 2021. Dette skyldes salg av flere industribygg enn innovasjonsbygg, samt investeringen i GC Rieber Eiendom AS. Nye investeringer som er under utvikling omhandler i det alt vesentlige industri, og vil medføre økt industriandel når de står ferdig. Risikoen i porteføljen vurderes som marginalt fallende.

Siva har igangsatt et arbeid for å estimere ringvirkninger og samfunnsøkonomisk effekt fra eiendomsvirksomheten for å kunne synligjøre dette i rapportering fremover.

Gjennom kompetanse, kunnskap om øvrige virkemidler, nettverk og legitimitet som en nasjonal nærings- og eiendomsutvikler, tilfører Siva en betydelig merverdi ut over kapital til de prosjektene vi er involvert i.

Siva driver en utstrakt grad av forretningsutvikling gjennom eiendomsvirksomheten. Både ved investeringer i nye bygg og utvikling av eksisterende bygningsmasse, arbeides det med å optimalisere sammensetningen av brukere/leietakere for å stimulere og tilrettelegge for lønnsom næringsutvikling. I eksisterende bygninger krever dette stadige tilpasninger, samtidig som økonomien i det enkelte prosjekt ivaretas. Det jobbes kontinuerlig med utvikling av virksomheten gjennom styrking av kompetanse som Siva vil trenge fremover.

Gjennom eiendomsvirksomheten har Siva bidratt til etablering og økt industriproduksjon i Norge. Sivas eiendomsvirksomhet bidrar også til utvikling, videreføring og styrking av miljøer for innovasjon og næringsutvikling. Måloppnåelsen vurderes som god.

Siva måler utvikling i omsetningen for noen av bedriftene som er lokalisert i enbrukerbygg. I 2021 omfattet dette ni bedrifter. Antallet som inngår i målingen, og hvilke bedrifter dette er, vil variere fra år til år. Omsetningstall gjelder fram til regnskapsåret 2020. Samlet sett hadde bedriftene som inngår i denne oversikten en gjennomsnittlig omsetningsvekst på 62 prosent fra 2016 til 2020, og en gjennomsnittlig vekst på seks prosent fra 2019 til 2020.

Samlet hadde bedriftene en omsetning på 2,63 milliarder kroner i 2020. Dette er en økning på 138 millioner kroner fra 2019. Størst økning fra 2016 til 2020 hadde Splitkon AS med 261 prosent, Vitux AS med 212 prosent og SafeClean AS med 173 prosent. I samme periode hadde én bedrift negativ utvikling i omsetning. Tre bedrifter hadde i 2020 negativ omsetningsutvikling: Stella Polaris AS minus 31 prosent, Blowtech Gt AS minus 16 prosent og Partner Plast AS minus 23 prosent. Kun en av disse hadde negativt årsresultat.

Variasjonene i omsetningsutviklingen skyldes dels at flere av leietakerne i løpet av perioden har gjennomført store og små omstillinger. Dersom endringene innebærer ombygging og tilrettelegging, kan dette medføre perioder med redusert drift, med påfølgende positiv utvikling i etterkant av prosessen. Samtidig vet vi at covid-19 har hatt konsekvenser for vareforsyning i verdikjedene.

Siva skal investere, eie og avhende eiendommer etter markedsaktørprinsippet. Avkastningen måles som Siva Eiendom Holding sin egenkapitalrentabilitet før skatt. Det forventes at avkastningen minimum skal tilsvare 5-års rullerende snitt av 10-års statsobligasjonsrente, med et risikopåslag på to prosentpoeng.

Årets avkastningsberegning viser en avkastning for 2021 på 29 prosent, og en snittavkastning på 11,46 prosent siste fem år. Dette er godt over kravet på 3,52 prosent. Avkastningen i 2021 er veldig høy sammenlignet med de fem siste årene. Dette skyldes finansinntekter etter konvertering av aksjer i Marineholmen Forskningspark AS til aksjer i GC Rieber Eiendom AS, som utløste en realisasjon av verdistigning i Marineholmen.

Avkastningen de ni siste årene har vært positiv. Avkastningen vurderes som god også ut fra at det foreligger betydelige merverdier i porteføljen som ikke er hensyntatt i avkastningsberegningen.

Utleiegrad viser samlet antall utleide kvadratmeter, målt mot porteføljens totalareal. Sivas mål er at alle eiendommer skal være fullt utleid. Utleiegraden for 2021 var på 91 prosent for den samlede porteføljen. Dette er tre prosent opp fra 2020. Pågående prosesser vil også sikre kontrakter med et lengre perspektiv på leieforholdene i Sivas bygg. Hovedtyngden av ledige lokaler er knyttet til eiendommer i Årdal, Målselv og Halden. Siva har i liten grad opplevd avgang av leietakere i 2021.

Mobilisering av privat kapital til eiendomsinvesteringer skjer i størst grad ved investeringer i kombinerte innovasjonsbygg og kontorbygg, og i mindre grad til industrieiendom. Når Siva investerer i industrieiendom, mobiliseres i stor grad den private kapitalen til tunge investeringer knyttet til prosessutstyr, drift og utvikling i bedriften. Det vises til ytterligere beskrivelse i pkt 9.6.

Siva har i 2021 igangsatt bygging av Unitech R&D Center på Bømlo med andre investorer, og dette vil bli ferdigstilt i 2022.

Siva har de siste årene hatt særlig fokus på tilrettelegging for industri og industrielle testsentre:

• Fysisk infrastruktur for industrielle test- og pilotanlegg, koblet til ordningen Norsk katapult
• Fremtidsrettede industriprosjekter

Målet er økt verdiskaping, eksport og sysselsetting, med fokus på bærekraft.

I 2021 mottok Siva 44 henvendelser om mulige eiendomsinvesteringer, mot 46 i 2020. Av disse ble fem bearbeidet, hvorav tre ble vedtatt investert i eller besluttet å bearbeide videre mot en mulig investering. Dette i tillegg til eksisterende prosjekter som er under utvikling. Samlet utgjør henvendelsene i 2021 en estimert totalinvestering på 4,5 milliarder kroner. Dette er prosjekter innenfor høyst ulike bransjer, teknologier, geografisk plassering, størrelse og modenhet før eventuell investering.

Siva vurderer alle mulige eiendomsinvesteringer i lys av vårt samfunnsoppdrag; «å utløse lønnsom næringsutvikling i bedrifter og regionale nærings- og kunnskapsmiljø, og bidra til å senke barrierer for etablering der markedsmekanismer gjør dette spesielt krevende».

Siva forvalter en eiendomsmasse på 257 000 kvadratmeter fordelt på 48 bygg. Eiendomsbransjen står for en betydelig del av de totale klimagassutslippene på verdensbasis, og det hviler et ansvar på bransjeaktørene for å gjennomføre tiltak som reduserer klimagassutslippene. Siva har i løpet av 2021 jobbet frem et forslag til handlingsplan, og har et ambisiøst mål om å være blant landets ledende eiere av bærekraftige bygg. Som et resultat av dette har vi sluttet oss til Eiendomssektorens vegkart mot 2050 og strakstiltakene for en mer klima- og miljøvennlig bygging og eiendomsdrift.

Dette er et samarbeid med Grønn Byggallianse, som vil gi tilgang til kompetanse og veiledning. Siva forplikter seg også til å dokumentere de konkrete tiltakene som gjennomføres. Et av disse er at alle nye Siva-bygg skal BREEAM-sertifiseres som Very good eller bedre. Det vil si at bygningen representerer svært god byggepraksis eller bedre. Ved nybygg krever dette klimagassregnskap og miljøvennlige materialvalg, god avfallshåndtering og bygningsstandard som utløser grønne lån. Tilsvarende standarder vil også tilstrebes ved ombygging og videreutvikling av eksisterende bygningsmasse, og innovasjonssentrene i Tromsø og Åndalsnes startet prosessen med BREEAM In-Use-sertifisering i 2021.

God eierstyring og selskapsledelse har stor betydning for å fremme resultater i selskapene. Sivas eierskapsforvaltning baseres på aksjelovens bestemmelser og statens prinsipper for godt eierskap. God eierstyring og selskapsledelse bidrar til å redusere risikoen ved virksomheten, sikre verdiene som er investert, samt legge til rett for en positiv verdiutvikling.

I deleide eiendomsselskaper ivaretar Siva sine eierinteresser gjennom styrerepresentasjon. Dette er selskaper som forvalter betydelige verdier og som drar nytte av Sivas kompetanse innenfor investering, eiendomsforvaltning og næringsutvikling. Slik er Siva en aktiv bidragsyter til næringsutvikling i hele landet, også utenom de engasjementene Siva forvalter i egen regi. Det er utfordrende å kvantifisere synergier av denne innsatsen, men de synes å være betydelige både lokalt og/eller nasjonalt der Siva er medeier.

Porteføljeanalysen gjengir noen hovedtall for Siva Eiendom, og ser på områder som mobilisering av privat kapital, risiko, industrielle prosjekter, fordeling på nye bransjer og fylkesvis fordeling.

Analyse av porteføljen viser blant annet at mesteparten av den private kapitalen som blir mobilisert er knyttet til investeringer i bedriftenes arbeidende kapital. Den viser også at hver krone fra Siva utløste 40 øre annen kapital, hvorav 33 øre er privat og syv øre er annen offentlig kapital. Når det gjelder risiko, viser utviklingen at den har vært marginalt fallende de siste årene. Salg og nyinvesteringer har i perioden ikke ført til vesentlige endringer i bransjefordeling. Fylkesvis fordeling av porteføljen målt i areal, viser at Siva Eiendom har størst arealer i Vestland, Vestfold og Telemark, Innlandet, og Møre og Romsdal. Eiendomsmassen befinner seg primært i mindre sentrale strøk.

Koronapandemien har medført betalingsutfordringer for flere av våre leietakere. Dette er løst ved å gi betalingsutsettelser. Ved utgangen av 2021 er det fortsatt noen få leietakere som sliter med leveringsvansker. Dette vil sannsynligvis ha effekt på evnen til å betale leie også et stykke inn i 2022. Pandemien har så langt ikke påført Siva Eiendom økonomiske tap av betydning.